Immobilien vererben: So sparen Sie Steuern

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

das Erbschaftsrecht bleibt kompliziert und Sie sollten sich, auch wenn das Thema Vererben für viele unangenehm ist, schon frühzeitig damit beschäftigen, um nicht im Erbfall negative Folgen von Versäumtem zu erleben. Das gilt insbesondere auch dann, wenn es um vererbten Immobilienbesitz geht.

Dabei hat der Gesetzgeber bislang eine klare Argumentationslinie aufgebaut: Das sprichwörtliche Häuschen von Oma oder den Eltern soll von Erbschaftsteuern befreit bleiben. Dahinter steht der Gedanke, dass ein familiäres Substanzvermögen nicht besteuert werden soll und damit die Erben nicht belastet werden.

 

Welche Bedingungen Erben für eine Steuerbefreiung erfüllen müssen

Aber ehe wir hier ein Loblied auf den Gesetzgeber singen: Natürlich gibt es wie immer Fallstricke. Denn wenn es um den so genannten Erwerb von Todes wegen geht, gelten insbesondere auch für überlebende Ehegatten/Lebenspartner und auch Kinder bestimmte Regeln, um eine Steuerbefreiung sicherzustellen.

Wobei gilt, dass die Erben mindestens 10 Jahre lang in der geerbten Immobilie wohnen müssen. Um hier die Steuerbefreiung zu erlangen, muss man dabei „unverzüglich“ in das Haus einziehen, also nicht erst in einem halben Jahr oder später. Erben die Kinder, gilt als Zusatzbedingung für eine Steuerfreiheit von der Erbschaftsteuer, dass die Wohnfläche 200 Quadratmeter nicht übersteigen darf.

Insgesamt regelt das Erbschaftsteuer-Gesetz konkret die Voraussetzungen, um in die Steuerbefreiung zu kommen. So muss auch der Erblasser das Haus bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben (nachzulesen unter § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG). Zwar reicht hier alternativ auch aus, wenn er aus zwingenden Gründen an der Selbstnutzung zu Wohnzwecken gehindert war. Dann jedoch muss das Objekt beim Erben wie schon angesprochen zur unverzüglichen Selbstnutzung bestimmt sein.

 

Selbstnutzung: Kein Spielraum vor Gericht

Gerade in der Frage der Selbstnutzung haben sich Fiskus und auch Gerichte in den vergangenen Jahren sehr hartleibig gezeigt. Das bestätigt auch ein Fall, zu dem es am Jahresanfang eine Entscheidung gab. Vor dem Finanzgericht Köln stritt ein Kläger, der zwei Einfamilienhäuser geerbt hatte, mit dem Finanzamt.

In dem kleineren von beiden lebte er selbst, das weitaus größere hatte die Mutter bis zu ihrem Tod bewohnt. Ursprünglich war beabsichtigt gewesen, dass der Kläger mit seiner Familie in das größere Einfamilienhaus einzieht. Zum Umzug der Mutter in das kleinere Haus war es wegen schwerer Erkrankung aber nicht mehr gekommen. Somit war auch der Kläger zum Zeitpunkt der Klageerhebung noch nicht umgezogen. Die Folge:

 

Übliche Freibeträge beim Erben gelten weiter

Mangels sofortiger Selbstnutzung kam für das größere geerbte Haus keine Steuerbefreiung in Betracht. Die Steuerbefreiung für das kleinere Gebäude lehnte das Finanzgericht ebenfalls ab (Az. 7 K 247/14). Denn dort habe die Erblasserin nie gelebt. Es fehle folglich am „Mittelpunkt des familiären Lebens“. Die Gründe, aus denen ein Umzug nicht erfolgte, stuft das Finanzgericht als unerheblich ein.

Fazit: Geht es um das Vererben von Immobilen zu Wohnzwecken, müssen Sie genau auf die Anspruchsvoraussetzungen für eine Steuerbefreiung achten. Das gilt insbesondere für das Thema unverzügliches Bewohnen. Allerdings, und das sei noch zum allgemeinen Verständnis dieser Thematik erklärt, geht es hierbei immer nur um Immobilienwerte, die oberhalb der normalen Freibeträge beim Vererben angesetzt werden.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

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