Worauf Sie beim Immobilien-Verkauf besonders achten müssen

© PANORAMO.de / Fotolia.com

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

der Immobilienmarkt in Deutschland brummt weiterhin. Auch wenn es inzwischen aus einigen Bereichen erste Warnsignale gibt, so dürfte sich am hohen Preisniveau gerade in guten bis sehr guten Lagen vorerst nichts ändern. Vielleicht haben Sie sich deshalb auch schon einmal Gedanken darüber gemacht, ob Sie Ihre Eigentums-Immobilie verkaufen sollten.

Wobei sicherlich nicht nur das aktuelle Preisniveau ein Argument sein könnte, sondern auch Änderungen in Ihren persönlichen Planungen. Doch dabei sollten Sie nie die steuerlichen Aspekte solch eines Verkaufs außer Acht lassen. Denn ansonsten könnte es unerwartet teuer für Sie werden.

 

Beachten Sie die Spekulationsfrist

Was Sie immer dabei beachten müssen: So wie bei anderen Werten wie Aktien oder Anleihen gibt es auch bei Immobilien eine Spekulationsfrist. Verkaufen Sie Ihren „Wertgegenstand“ in diesem Zeitraum, muss der erlöste Gewinn versteuert werden. Bei Immobilien beträgt die Spekulationsfrist dabei 10 Jahre.

Allerdings gibt es hier eine Hintertür. Denn wenn Sie das fragliche Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, entfällt die Versteuerung des Veräußerungsgewinns.

 

Ausweg: Die Immobilie wurde selbst bewohnt

Dabei aber Achtung: Sie müssen die Immobilie tatsächlich selbst bewohnt haben. Wo hier die Fallstricke sein können, zeigt ihnen ein Fall, der Ende letzten Jahres vor dem Hessischen Finanzgericht entschieden wurde.

Konkret: Der Kläger hatte 2002 eine Wohnung gekauft und zog mit seiner Lebensgefährtin und der gemeinsamen Tochter ein. Einige Jahre später jedoch trennte sich das Paar, und im Jahr 2008 zog der Vater aus der Wohnung aus. Diese überließ er anschließend unentgeltlich sowohl seiner Tochter als auch der ehemaligen Lebenspartnerin.

 

Diese Fallstricke müssen Sie kennen

2011 verkaufte er dann die Wohnung. Damit lag er innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist. Eine Versteuerung des Gewinns sah er aber nicht, weil die Wohnung ja selbst genutzt worden sei. Dem widersprach das Finanzamt, dem auch das Gericht folgte. Das Problem des Klägers:

Wäre die Wohnung nur der unterhaltsberechtigten Tochter überlassen worden, hätte er Recht gehabt. Die Mitnutzung durch die Mutter war jedoch laut Gericht eine „schädliche Überlassung“. Diese hätte der Kläger vermeiden können, indem er der Frau nur einen einzigen Raum überlassen hätte. In diesem Fall nämlich hätte er – zumindest theoretisch – weiterhin ein eigenes Mitnutzungsrecht gehabt (Az. 1 K 1654/14).

Unsere Empfehlung für Sie: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, dann sollten Sie vor allem auf diese zwei steuerlich maßgeblichen Kriterien achten. Entweder Sie warten die 10-jährige Spekulationsfrist ab oder Sie haben die fragliche Immobilie tatsächlich in dem notwendigen Zeitraum selbst bewohnt.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

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