Werbungskosten beim Ferienhaus: Auch bei Selbstnutzung?

Werbungskosten beim Ferienhaus: Auch bei Selbstnutzung?

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Für die meisten dürfte es eine Selbstverständlichkeit sein: Wenn Sie ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung besitzen und privat vermieten, werden Sie diese dennoch ein-, zweimal im Jahr selbst nutzen wollen.

Aber Vorsicht: Unter Umständen gefährden Sie damit Ihren Werbungskosten-Abzug bei den insgesamt entstandenen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.

 

Werbungskosten nur bei Gewinnerzielungsabsicht

Grundsätzlich wird die Frage nach der Abzugsfähigkeit der Werbungskosten mit einer Total-Überschussprognose geklärt. Ergibt diese – bezogen auf den angesetzten Nutzungszeitraum der Immobilie – einen positiven Überschuss, nimmt das Finanzamt eine Gewinnerzielungs-Absicht an. Und damit könnten auch die Werbungskosten abgesetzt werden.

Allerdings gab es in dieser Frage in den letzten Jahren sehr gegensätzliche Gerichtsurteile. So hatte 2011 das Finanzgericht Köln entschieden:

 

Gewinnabsicht trotz Selbstnutzung?

Der Besitzer eines Ferienhauses durfte auf eine Überschussprognose verzichten, obwohl er bis zu 4 Wochen im Jahr das Objekt selbst nutzen durfte.

Da er in den vorangegangenen Jahren zahlreiche Vermietungstage erreicht hatte, sollte von einer Gewinnerzielungs-Absicht ausgegangen werden. Deshalb war auch der beantragte Verlustabzug zulässig.

 

Gewinnerzielungsabsicht muss immer nachgewiesen werden

Dieses Urteil hob allerdings der Bundesfinanzhof kürzlich auf (Az. IX R 26/11). Zwar soll das Finanzgericht nun neu entscheiden. Doch die Bundesfinanzrichter haben die Richtung schon vorgegeben.

Bei einer möglichen oder tatsächlichen Selbstnutzung einer Ferienimmobilie ist immer die Gewinnerzielungs-Absicht zu überprüfen. Es geht also nicht ohne Total-Überschussprognose, wenn Sie Werbungskosten absetzen wollen.

 

So können Sie eine Totalüberschuss-Prognose anfertigen

Für einen bestimmten Nutzungszeitraum werden Einnahmen und Ausgaben gegenübergestellt. Üblicherweise kann auch bei bei einer Ferienimmobilie von einer Nutzungsdauer von 30 Jahren ausgegangen werden.

Wenn Sie allerdings plausibel erklären können, dass Sie zu einem früheren Zeitpunkt den Verkauf anstreben, können Sie auch den verkürzten Zeitraum ansetzen.

Für den Nutzungszeitraum werden die prognostizierten Einnahmen zusammengefasst und ein Sicherheitsaufschlag von 10% hinzugerechnet. Bei den Ausgaben wird dem gegenüber ein Sicherheitsabschlag von 10% vorgenommen. Es werden also die Einnahmen künstlich erhöht und die Ausgaben künstlich verringert.

Wenn die Differenz aus Einnahmen und Ausgaben positiv ist, ist von einer Gewinnerzielungs-Absicht auszugehen. Wenn sie negativ ist, werden die Werbungskosten vom Finanzamt nicht oder nur teilweise anerkannt.

 

Welche Werbungskosten Sie absetzen können

Wenn Sie die Gewinnerzielungs-Absicht nachweisen können, haben Sie dann aber die Möglichkeit, unter anderem folgende Werbungskosten abzusetzen:

  • Abschreibungen
  • Erhaltungsaufwand
  • Finanzierungskosten
  • Versicherungsprämien
  • Hausverwaltungskosten
  • Grundsteuer

Noch ein letzter Hinweis: Bei der Berechnung der Einnahmen sollten Sie von Anfang an vorsichtig sein. Denn wenn die verlangte Bruttomiete unter 56% der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, verneint das Finanzamt regelmäßig grundsätzlich eine Gewinnerzielungs-Absicht. Das gilt im Übrigen auch für normale Vermietungen.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.liemen.de“

Bildnachweis: Gevestor
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