Steuern sparen durch Erhaltungsaufwand bei Immobilien

Mit Erhaltungskosten können Sie Steuern sparen. Doch Vorsicht vor der Grenze zu Herstellungskosten.

Mit Erhaltungskosten können Sie Steuern sparen. Doch Vorsicht vor der Grenze zu Herstellungskosten.

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen, die Sie für eine Vermietung nutzen wollen, können Sie sehr gut Steuern sparen. Allerdings müssen Sie dabei auf einige Stolperfallen achten, um nicht am Ende einen unerwarteten steuerlichen Schaden zu erleiden.

Wer ein älteres Haus kauft, um es zu vermieten, weiß: Vor dem Gewinn kommt die Investition. Denn meist müssen Sie erst einmal renovieren und oftmals modernisieren. Allerdings wirkt sich das günstig auf Ihre Steuerlast aus, da Sie solche Kosten in der Regel komplett und sofort als Werbungskosten absetzen können. Im Steuerrecht spricht man dabei von so genannten Erhaltungskosten.

Doch: Wenn Sie nicht aufpassen, können aus den steuergünstigen Erhaltungskosten schnell anschaffungsnahe Herstellungskosten werden. Und die dürfen Sie nur über viele Jahre abschreiben, womit eine vorherige Steuerplanung platzen dürfte. Doch wo zieht der Fiskus die Grenze zwischen Erhaltungs- und Anschaffungskosten?

 

Nach diesen Kriterien urteilt der Fiskus über Herstellungskosten

Grundsätzlich fragt der Fiskus bei entstandenen Kosten danach, ob durch die Investition die nutzbare Gebäudefläche vergrößert wurde oder die Substanz vermehrt wurde. Das kann zum einen der Neubau eines Gebäudes, ein Anbau oder eine Aufstockung sein. Hinsichtlich der Substanz gelten schon neue Trennwände oder eine neue Außentreppe oder Markise als Substanz-mehrend.

Dann werden die darauf entfallenden Kosten als Herstellungskosten angesehen und können nur über die Nutzungszeit abgeschrieben werden, in der Regel mit 2% pro Jahr. Wenn nicht solch klare Abgrenzungen zu Erhaltungskosten möglich sind wie die eben genannten Beispiele, greift der Fiskus auf ein zweistufiges Kriterien-System zurück.

Denn es gilt als anschaffungsnahe Herstellungskosten, was zum einen innerhalb der nächsten 3 Jahre nach Erlangung des wirtschaftlichen Eigentums (also meist Eintragung ins Grundbuch) investiert wird und zum anderen 15% der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) übersteigt.

 

Auf 3-Jahres-Frist achten

In der Praxis kann das bedeuten, dass Sie in den ersten zwei Jahren nach Anschaffung Kosten als Werbungskosten geltend machen, im dritten Jahr aber die 15%-Marke übersteigen und dann alles als Herstellungskosten gilt. Mit der Folge, dass die vorangegangenen Bescheide geändert werden und Sie Steuern nachzahlen müssen.

Immerhin: Es gibt Arbeiten, die typischerweise als Erhaltungsaufwand angesehen werden und auch nicht bei der 15%-Grenze mit eingerechnet werden. Dazu gehören unter anderem:

  • Tapezieren und Streichen von Wohnräumen
  • Austausch von Fenstern
  • Anschluss an die Kanalisation statt vorhandener Sickergrube
  • Erneuerung oder Ausbesserung des Dachs
  • Neuverlegen von Fußboden-Belägen

 

Passen Sie bei gemischten Kosten auf

Aufpassen sollten Sie auch immer auf das Zusammenspiel von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand. Denn wenn Sie Arbeiten ausführen, die für sich genommen in Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand aufgeteilt werden könnten, sich aber gegenseitig bedingen, fällt alles gemeinsam unter Herstellungskosten und damit unter die Abschreibungspflicht.

Unser Fazit: Um bei einer gebrauchten Immobilie über Erhaltungsaufwand Steuern zu sparen, müssen Sie genau aufpassen, nicht plötzlich Herstellungskosten zu produzieren. Das bedeutet, dass die Arbeiten insbesondere nicht die Substanz oder Nutzfläche vergrößern und nicht mehr als 15% der Anschaffungskosten betragen. Wenn Sie darauf achten, haben Sie dann sogar die Möglichkeit, Erhaltungsaufwand entweder sofort oder über zwei bis fünf Jahre verteilt abzusetzen.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

Bildnachweis: Gevestor

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