Mietverluste: Anerkennung beim Fiskus ist gefährdet

Gefährden Sie nicht einen Verlustabzug

Aus dem aktuellen kostenlosen Newsletter

“Wirtschaft-vertraulich”:

Wenn Sie als Vermieter tätig sind, gilt: Betreiben Sie diese Tätigkeit mit einer Gewinnerzielungs-Absicht, können Sie zwischenzeitliche Verluste steuerlich absetzen. Soweit die steuerrechtliche Theorie.

In der Praxis finden sich aber etliche Fallstricken, mit denen der Fiskus Ihnen eine Gewinnerzielungs-Absicht absprechen kann. Dies ist besonders dann der Fall, wenn Ihr Mietobjekt einen langjährigen, strukturell bedingten Leerstand verzeichnet.

Ein entsprechender Fall aus der Praxis ging bis zum Bundesfinanzhof.

 

Struktureller Leerstand gefährdet Anerkennung der Vermietungs-Verluste

Dabei ging es um eine Stadtvilla. Der Kläger hatte diese im Jahr 1997 ersteigert. Die Villa selbst war zwar davor viele Jahrzehnte vermietet gewesen. Doch stand sie zum Zeitpunkt der Versteigerung schon 5 Jahre leer.

Der neue Eigentümer beauftragte nun eine andere Gesellschaft, die Verwaltung und Vermietung zu übernehmen. Doch konnte kein neuer Mieter gefunden werden. Dies lag auch daran, dass in der betreffenden Stadt selbst rund die Hälfte des vorhandenen Mietraums ebenfalls leer stand.

Um hier die Vermietungschancen für die Villa zu steigern, hätte eigentlich eine grundlegende Sanierung stattfinden müssen, was allerdings unterblieb. Deshalb sah das zuständige Finanzamt im Rahmen der Steuererklärung für 2010 keine Gewinnerzielungs-Absicht mehr.

 

Gewinnerzielungs-Absicht kann auch ohne Verschulden des Vermieters entfallen

Der Bundesfinanzhof sah das bei der daraufhin eingereichten Klage ebenso. Wobei er nicht den Vermieter direkt in die Pflicht nahm. Die Richter sahen ein, dass eine Sanierung angesichts des niedrigen Mietpreisniveaus in der Stadt unwirtschaftlich gewesen wäre.

Doch musste dennoch daraus geschlossen werden, dass eine Vermietung unter diesen Umständen weiterhin nicht möglich erscheint. Damit entfalle auch ohne Zutun oder Verschulden des Vermieters die Absicht, Einkünfte zu erzielen (Az. IX R 48/12).

 

Informieren Sie sich genau über regionalen Immobilienmarkt

Für Sie eine klare Aussage: Mietobjekte als reine Abschreibungsobjekte sind generell passé. Aber auch jahrelanger Leerstand aufgrund der Bedingungen am regionalen Immobilienmarkt muss vom Finanzamt nicht als Grund für absetzbare Verluste hingenommen werden.

Umso genauer müssen Sie sich bei entsprechenden Plänen über die Lage am regionalen Vermietungs-Markt informieren, um keinen – auch steuerlichen – Reinfall zu erleben. Darüber hinaus sollten Sie auch noch andere Aspekte oder Vermietungsmodelle beachten.

 

Entscheidend ist eine Total-Überschuss-Prognose

So hatte der Bundesfinanzhof – wie letzte Woche im „Wirtschaft vertraulich“ berichtet – geurteilt, dass bei einer teilweisen Selbstnutzung (hier am Beispiel eines Ferienhauses) immer eine Total-Überschuss-Prognose angefertigt werden muss, um eine Gewinnerzielungs-Absicht nachzuweisen (Az. IX R 26/11). Aber auch bei befristeten Mietverträgen kann solch eine Prognose gefordert werden, um den Verdacht der Liebhaberei zu überprüfen.

Letztlich gilt bei jeder der genannten Konstellationen: Verlustabzüge und Werbungskosten sind nur voll absetzbar, wenn Sie dem Finanzamt gegenüber für den geplanten Nutzungszeitraum im Zweifel nachweisen können, dass mit positiven Überschüssen zu rechnen ist.

Das sollten Sie entsprechend bei der ursprünglichen Kalkulation vor der Anschaffung der Mietimmobilie immer beachten.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.liemen.de“

Bildnachweis: Gevestor
Print Friendly, PDF & Email

keine Kommentare...