Mietschulden: Was eine Räumungs-Klage noch verhindern kann

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

während Sie in der aktuellen Presse meist nur davon lesen, dass die Mieten in Ballungsräumen steigen und Großinvestoren durch aberwitzige Quadratmeterpreise vor allem die Innenstädte zunehmend für „Otto-Normal-Mieter“ unerschwinglich machen, wird gern vergessen:

Es gibt viele Vermieter, die nicht Tausende Wohn- oder Gewerbeeinheiten haben, sondern nur wenige oder sogar nur eine. Diese Vermieter sind entsprechend auf die Einnahmen aus der Vermietung angewiesen, um eigene Kosten wie Finanzierung und Betriebskosten vorzufinanzieren.

 

Bei Zahlungsverzug kann fristlos gekündigt werden

Dem trägt der Gesetzgeber bereits dadurch Rechnung, dass Sie als Vermieter die Möglichkeit haben, bei zu hohem Zahlungsverzug nicht nur Mahnkosten zu verlangen, sondern auch bei zu argen Mietschulden den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Zieht der Mieter dann nicht aus, können Sie auch eine Räumungsklage einreichen.

Allerdings war bislang immer wieder umstritten, ob solch eine fristlose Kündigung und Räumungsklage durchzusetzen ist, wenn der Mieter sich zahlungswillig zeigt. Zu diesem Thema liegt nun ein neues Urteil des Kammergerichts Berlin vor (Az. 8 U 205/15).

 

Säumiger Mieter kann binnen zwei Monaten die Forderungen ausgleichen

Grundsätzlich gilt: Die Kündigung eines Mietvertrags ist rechtens, wenn der Mieter seine Schuld nur teilweise begleicht. Ist ein Mieter mit seiner Miete erheblich im Rückstand, können Sie ihm als Vermieter fristlos kündigen. Allerdings kann er die Kündigung durch Nachzahlung binnen zwei Monaten noch abwenden (§ 569 BGB).

Wie nun das Kammergericht Berlin feststellte, müssen Sie sich als Vermieter dabei nicht mit einer teilweisen Begleichung der Schuld zufriedengeben. In dem verhandelten Fall ging es um einen gewerblichen Mieter, der mit drei Monatsmieten in Höhe von je gut 1.200 Euro in Rückstand geraten war.

 

Teilweise Schuld-Begleichung reicht nicht

Als der Vermieter ihm kündigte, verwies der Mieter eilends auf eine tags zuvor geleistete Zahlung von 1.300 Euro. Da dieser Betrag die Schuld aber nur teilweise tilgte, gab das Gericht der beantragten Räumungsklage statt.

Dabei gilt: Fristlos kündigen dürfen Sie immer dann, wenn der Mieter über zwei Zahlungstermine keine Miete zahlt. Es reicht auch, wenn er im gleichen Zeitraum mit einem nicht unerheblichen Teil im Verzug ist. Oder wenn über mehr als zwei Zahltermine mehr als zwei Monatsmieten Rückstand aufgelaufen sind. Dann sollten Sie nicht lange fackeln, sondern sofort kündigen und notfalls Räumungsklage erheben.

Das zeigt auch, dass das Kammergerichts-Urteil, auch wenn hier eine Gewerbe-Mietvertrag verhandelt wurde, ebenfalls auf Wohn-Vermietungen anzuwenden sein dürfte.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

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