Immobilie als Kapitalanlage: Keine Zweitwohnsitz-Steuer fällig

Wenn die Zweit-Wohnung als reine Kapitalanlage genutzt wird, fällt keine Zweitwohnsitz-Steuer an

Wenn die Zweit-Wohnung als reine Kapitalanlage genutzt wird, fällt keine Zweitwohnsitz-Steuer an

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

sollten Sie einen zweiten Wohnsitz haben, haben Sie sicher schon Bekanntschaft mit der Zweitwohnsitz-Steuer gemacht. Diese wird von immer mehr klammen Kommunen genutzt, um das Gemeindesäckel aufzufüllen. Wobei in den jeweiligen Gemeindesatzungen auch mal tief in die Trickkiste gegriffen wird. So gelten mancherorts selbst Gartenlauben als Zweitwohnsitz.

Klagen dagegen hatten in den letzten Jahren fast durchweg keine Chance. Allenfalls Eheleute, die aus beruflichen Gründen eine zweite Wohnung nutzen, bekommen seit 2005 höchstrichterlichen Schutz durch das Bundesverfassungsgericht, das eine Zweitwohnsitz-Steuer unter solchen Gegebenheiten für unzulässig erklärte.

 

Zweitwohnung als Kapitalanlage: Wann keine Besteuerung anfällt

Mittlerweile hat sich aber noch ein weiteres Schlupfloch aufgetan, mit dem Sie unter Vorliegen bestimmter Voraussetzungen der Zweitwohnsitz-Steuer entkommen können. Dabei geht es um den Fall, dass Sie die zweite Wohnung komplett als Kapitalanlage nutzen.

Das war auch Gegenstand eines Gerichts-Verfahrens, in dem es um die Besteuerung einer Ferienwohnung ging. Die zuständige Kommune verlangte Zweitwohnsitz-Steuer vom Eigentümer, obwohl dieser die Eigennutzung der Ferienwohnung bestritt. Er erklärte, dass er das Ferienhaus lediglich als Kapitalanlage besitze und es noch nie zu persönlichen Zwecken genutzt habe.

Dennoch scheiterte er in der ersten Instanz vor dem Verwaltungsgericht. Sein Problem: Er vermietete die Immobilie ausschließlich in Eigenregie ohne Hinzuschaltung eines Maklers. So konnte er am Ende nicht ausreichend nachweisen, dass er die Immobilie privat nicht genutzt habe. Seine Klage scheiterte, weil er laut den Richtern in der vermietungsfreien Zeit „ohne Weiteres“ die Möglichkeit gehabt hätte, hier eine Eigennutzung durchzuführen.

 

Nutzung als Kapitalanlage ist nachzuweisen

Vor dem Oberverwaltungsgericht Niedersachsen als nächste Instanz hatte der Eigentümer aber mehr Glück. Denn dort stellten die Richter den Grundsatz für die Besteuerung mit der Zweitwohnsitz-Steuer noch mal klar: Es kommt auf die tatsächliche Nutzung, nicht auf die bloße Nutzungsmöglichkeit an.

Natürlich kann in diesem Zusammenhang eine Eigenvermietung finanziell attraktiver sein, als Dritte einzuschalten. Die Zweitwohnsitz-Steuer setze sichtbaren zusätzlichen „Aufwand für die Lebensführung“ voraus. Also läge trotz Eigenvermietung in diesem Fall eine „reine“ Kapitalanlage vor, die nicht zu besteuern sei (Az. 13 L 4530/99).

Dass Kapitalanlagen nicht der Zweitwohnsitz-Steuer unterliegen, bekräftigte inzwischen auch das Bundesverwaltungsgericht. Wenn die Immobilie nicht der persönlichen Lebensführung dient, schadet dabei auch ein Leerstand nicht. Allerdings nannten die Bundesrichter eine wichtige Voraussetzung zur Steuerfreiheit: Die Eigentümer müssen nachweisen können, dass es sich um Kapitalanlagen handelt (Az. 9 C 5.13; 9 C 6.13)

 

Möglichkeiten, Kapitalanlage nachzuweisen

Fazit für Sie: Wenn Sie eine Immobilie als reine Kapitalanlage führen, ist grundsätzlich auch eine Eigenvermietung nicht schädlich. Sie müssen aber darauf aufpassen, eine entsprechende Dokumentation zu führen, mit der eine Eigennutzung ausgeschlossen scheint.

Das könnten beispielsweise Aufenthaltsnachweise während einer vermietungsfreien Zeit sein, die zeigen, dass Sie nicht in der Immobilie gewohnt haben. Auch könnten Sie Nachbarn bitten, in vermietungsfreien Zeiten ab und zu nach dem Rechten zu schauen. Diese eignen sich später dann gut als Leumundszeugen für Ihre Nicht-Nutzung der Immobilie.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.liemen.de“

Bildnachweis: Gevestor
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