Eigenbedarfs-Kündigung: Was Vermieter beachten müssen

Worauf Sie als Vermieter achten müssen, wenn Sie auf Eigenbedarf kündigen wollen

Worauf Sie als Vermieter achten müssen, wenn Sie auf Eigenbedarf kündigen wollen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie eine Wohnung vermieten, dürften Sie sich sicher schon einmal mit dem Thema Eigenbedarf bzw. eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf auseinandergesetzt haben. Auch, wenn das unter Umständen noch keine praktische Relevanz gehabt hat, sollten Sie diesbezüglich wissen, was geht und was nicht geht.

Zur Frage des Eigenbedarfs müssen Sie grundsätzlich wissen: Auf Eigenbedarf kündigen können in der Regel nur natürliche Personen, da auch nur diese de facto einen Eigenbedarf anmelden können. Eigenbedarf bedeutet dabei, dass der Vermieter selbst oder nahe Familien- oder Haushaltsangehörige die Wohnung künftig nutzen wollen.

Die Gerichte haben dabei die Zulässigkeit eines Eigenbedarfs im Familienkreis inzwischen sehr weit gesteckt. Abgelehnt wird regelmäßig eigentlich nur der Eigenbedarf, wenn es sich beim zukünftigen Nutzer der Wohnung um den geschiedenen Partner, geschiedene Schwiegereltern oder noch lockere Familienbande handelt.

 

Eigenbedarfs-Anmeldung nach kurzer Mietzeit ist problematisch

Ein Knackpunkt beim Thema Eigenbedarfs-Kündigung ist auch immer wieder die Dauer des zuvor bestandenen Mietverhältnisses. Das geht auf das grundsätzliche Mietrecht zurück, das Mietern sehr weitreichende Rechte gegenüber dem Vermieter einräumt. So sahen bislang viele Gerichte es als extrem problematisch an, wenn eine Eigenbedarfs-Kündigung schon nach relativ kurzer Zeit eines Mietverhältnisses erfolgte. Zu diesem Themengebiet gibt es aber nun etwas mehr Klarheit.

Der dazugehörige Fall: Ein Mann hatte im April 2011 eine 2-Zimmer-Wohnung unbefristet vermietet. Im Februar 2013 kündigte er wegen Eigenbedarfs für seine Tochter, die nach dem Abi ein Jahr in Australien war. Sie würde nun nach Deutschland zurückkommen und wolle hier eine eigene, abgeschlossene Wohnung beziehen. Vor dem Auslandsaufenthalt hatte sie nur ein Zimmer im Haushalt ihrer Eltern bewohnt.

Gegen die Kündigung klagte der Mieter. Das zuständige Landgericht gab ihm zuerst recht und erklärte die Eigenbedarfs-Kündigung für rechtmissbräuchlich und damit unwirksam. Dazu die Richter: Für diese Beurteilung reiche es bereits aus, wenn Anhaltspunkte für ein voraussichtlich kurzes Mietverhältnis vorliegen. Der Vermieter hätte hier bei verständiger Betrachtung den Eigenbedarf voraussehen können und müssen.

 

Trotz kurzer Mietdauer ist Eigenbedarfs-Kündigung aber möglich

Anders dagegen der Bundesgerichtshof: Das Urteil des Landgerichts missachte die verfassungsrechtlich verbürgte Freiheit des Vermieters, über sein Eigentum innerhalb der gesetzlichen Grenzen frei zu bestimmen (Az. VIII ZR 154/14). Rechtsmissbrauch setzt voraus, zum Selbstgebrauch entschlossen zu sein oder ihn zumindest zu erwägen.

Aber es könne von keinem Vermieter verlangt werden, alle möglichen familiären Entwicklungen ins Auge zu fassen. Doch selbst wenn keine Pflicht zur so genannten „Bedarfsvorschau“ bestehe, stelle dies einen Mieter nicht schutzlos. So könne für eine gewisse Zeit die ordentliche Kündigungsmöglichkeit beiderseits ausgeschlossen werden.

Auch der Ausschluss einer Eigenbedarfs-Kündigung im Mietvertrag komme in Betracht.

Fazit für Sie: Als Vermieter müssen Sie beim Abschluss eines Mietvertrages mit Blick auf eine mögliche Eigenbedarfs-Situation nicht alle Eventualitäten durchspielen und kundtun. Sie sollten aber darüber nachdenken, im Mietvertrag entsprechende Regelungen zu treffen, um mögliche Probleme für den Fall der Fälle von vornherein auszuräumen.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

Bildnachweis: Gevestor

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