Steuer-Abzug von Schuldzinsen nur bei Vermietungs-Absicht

Schuldzinsen für Mietobjekte gelten nur als Werbungskosten, wenn Vermietungsabsicht deutlich ist

Schuldzinsen für Mietobjekte gelten nur als Werbungskosten, wenn Vermietungsabsicht deutlich ist

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

wenn Sie ein Objekt vermieten, können Sie darauf anfallende Werbungskosten, ja sogar zeitweise anfallende Verluste, steuerlich geltend machen. Dazu zählen auch die Finanzierungskosten, falls Sie Ihre vermietete Immobilie fremdfinanziert haben. Aber:

Das gilt nur, wenn Sie eindeutig Vermietungsabsicht bzw. eine Gewinnerzielungs-Absicht für die Vermietung nachweisen können. Wenn nicht, wird sich das jeweilige Finanzamt sehr schnell gegen entsprechend eingereichte Werbungskosten-Abzüge sperren. Das musste jüngst auch eine Steuerpflichtige vor dem Finanzgericht München erfahren.

Der verhandelte Fall: Die Klägerin hatte ein unbebautes Grundstück gekauft, um darauf Ferienwohnungen und ein Büro zu errichten. Allerdings zeigten sich in der Umsetzung erhebliche Schwierigkeiten. So sah der zuständige Bauamtsleiter die grundsätzlichen Pläne der Klägerin bei Vorbesprechungen als nicht genehmigungsfähig an.

 

Nachweise der Vermietungsabsicht sind das A und O

Problematisch war es dann für die Klägerin, dass sie keine adäquaten Nachweise für Baupläne aufbringen konnte. So wurde ein Bauplan, auf den Bezug genommen wurde, nur im Bekanntenkreis ausgefertigt. Letztlich platzte das Projekt und das Grundstück wurde bis zu einem Verkauf nicht mehr entgeltlich vermietet bzw. zur Erzielung von Einkommen bewirtschaftet.

Das fiel der Klägerin dann bei der Einkommensteuererklärung für die jeweiligen Veranlagungsjahre auf die Füße. Zwar konnte sie eine vorherige Schätzung von Einkommen aus dem Grundstück abschmettern, weil sie nachweisen konnte, kein Geld damit verdient zu haben. Doch problematisch wurde es an anderer Ecke.

Denn die Klägerin hatte die Anschaffung des betreffenden Grundstücks mithilfe eines Darlehens finanziert. Die Finanzierungskosten wollte sie als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich geltend machen, was das Finanzamt unter den gegebenen Umständen natürlich ablehnte. Zu Recht, wie das entsprechend angestrengte Verfahren zeigte.

 

Vorgespräche reichen nicht zum Nachweis

Laut Finanzgericht München kommt ein Werbungskostenabzug hier nicht in Betracht. Nach den Ausführungen der Verfahrens-Beteiligten seien lediglich Sondierungsbemühungen in Sachen Bebauung und Vermietung erkennbar gewesen, so die Richter. Einen endgültigen Entschluss hierzu habe die Klägerin dem Gericht nicht nachweisen können. Also entfielen auch die Grundlagen für einen Werbungskosten-Abzug, auch einen vorweggenommenen.

Daraus sollten Sie folgende Schlussfolgerung ziehen: Grundsätzlich bleibt bei einem Immobilien-Projekt, das später vermietet werden soll, ein vorweggenommener Werbungskosten-Abzug, insbesondere für Schuldzinsen aus einer Finanzierung, möglich. Doch müssen Sie in der Lage sein, gegenüber dem Finanzamt stichhaltig und beweisbar Vermietungspläne zu belegen. Das kann z. B. durch schon begonnene Werbungsmaßnahmen geschehen. Möglich wären auch Baupläne, aus denen die spätere Verwendung als Mietobjekt klar ersichtlich ist.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

Bildnachweis: Gevestor

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