Warum Mieter abmahnen, wichtig sein kann

Wenn die Miete unregelmäßig, zu spät oder gar nicht auf Ihrem Konto eintrifft sollten Sie die Mieter abmahnen. Denn Abmahnungen von Ihrer Seite sichern Ihnen auch das Recht auf eine Kündigung des Mietvertrages, wenn sich keine Besserung einstellt.

Ein Fall, der kürzlich vor dem Bundesgerichtshof entschieden wurde, macht deutlich, wie wichtig die sofortige Abmahnung bei Nichtzahlen ist (Az. VIII ZR 91/10):

Die Miete war zum dritten Werktag des Monats fällig. So war es im Mietvertrag vereinbart. Dennoch glaubten die Mieter, erst bis Monatsmitte zahlen zu müssen. Mehrfache Abmahnungen des Vermieters ignorierten sie. Dieser kündigte daraufhin fristlos.

Bei unpünktlichen Zahlungen, den Mieter sofort abmahnen 

Die Mieter abmahnen, ist wichtig. Denn das sichert Ihnen notfalls die Kündigung.

Die Mieter abmahnen, ist wichtig. Denn das sichert Ihnen notfalls die Kündigung.

Diese Regel sollten auch Sie einhalten. Denn der Vermieter im oben beschriebenen Fall bekam Recht mit seiner Kündigung. So entschied der BGH. Das Gericht stuft andauernde unpünktliche Mietzahlungen als einen schweren Pflichtverstoß ein.

Die Abmahnung rechtfertigt die fristlose Kündigung der Mieter

Wenn Sie als Vermieter daran denken, Ihre Mieter bei Vertragsbrüchen abzumahnen, sind Sie auf der sicheren Seite und die fristlose Kündigung. Ob der Mieter sich, wie im oben beschriebenen Fall, angeblich geirrt hat, ist vollkommen unerheblich.

Gibt er nach der Abmahnung vor, nichts von einem Zahlungsdatum gewusst zu haben, verweisen Sie ihn doch auf den Mietvertrag. Darin kann er jederzeit nachlesen, bis wann er die Miete spätestens überweisen muss. Ausreden zählen folglich nicht. Mahnen Sie verspätete Mietzahlungen deshalb unverzüglich ab.

Natürlich ist es verständlich, wenn Sie ein gutes Verhältnis zu Ihrem Mieter durch das Abmahnen nicht zerstören möchten. Hier können Sie ihm aber auch erklären, dass Abmahnungen bei Nichtzahlen bei Ihnen die Regel sind und Sie sich daran ohne Ausnahmen halten.

Auch Sie als Vermieter schützt Unwissenheit nicht

Sie als Vermieter sollten aufpassen, wenn Sie Ihre Immobilien auch verkaufen, denn wer drei Immobilien in fünf Jahren verkauft wird gewerblich tätig.

Ein heikler Fall, bei dem Sie nicht sagen sollten, Sie hätten davon nichts gewusst.  Die Regelung, dass bei einem Handel von mehr als drei Immobilien im Jahr ein Gewerbe anzumelden ist, gibt es schon länger. Trotzdem gibt es dazu ein aktuelles Urteil.

Was daraus folgen kann, zeigt jetzt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (Az. X B 149/10): Dass gewerblicher Handel vorliegt, kann das Finanzamt erst nach dem vierten Immobilienverkauf erkennen. Es darf deshalb die alten Steuerbescheide abändern – auch dann, wenn diese bereits bestandskräftig sind. Damit bleiben Immobilienverkäufe von Privaten selbst außerhalb der Spekulationsfrist steuerpflichtig. Auf Ihre Mieterträge und realisierten Gewinne fällt dann die Gewerbesteuer an.

Die Folge für die Einkunftsermittlung: Auch Private sind dann verpflichtet, statt einer Geldverkehrsrechnung eine Bilanz zu erstellen.

Bilderquelle: © ioannis kounadeas – Fotolia.com

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