Betriebskostenabrechnung: Erbsenzählerei ist nicht!

Erbsenzählerei bei Betriebskostenabrechnungen müssen Sie als Vermieter nicht akzeptieren. Forderungen Ihrer Mieter, die zu sehr ins Detail bei der Betriebskostenabrechnung gehen, sind in den meisten Fällen nicht ausreichend, um die Abrechnung anzugreifen. Lesen Sie zu diesem Thema den folgenden Fall.

Praxisfall zur Betriebskostenabrechnung: Warme und kalte Betriebskosten

Im Praxisfall wollte ein Mieter einer Wohnung die Wirksamkeit einer Heizkostenabrechnung angreifen. Er sah die Betriebskostenabrechnung aus folgenden Gründen nicht ordnungsgemäß aufgestellt: Die Kosten für Kalt- und Abwasser seien mit denen für Heizung und Warmwasser abgerechnet worden. Das sei aber zu trennen und somit nicht zulässig. Zudem sei die Abrechnung nicht ausreichend erläutert – so die Vorwürfe des Mieters gegen seinen Vermieter.

Nachvollziehbarkeit nicht beeinträchtigt

Achten Sie bei der Betriebskostenabrechnung auf die Frist.

Achten Sie bei der Betriebskostenabrechnung auf die Frist.


Der Bundesgerichtshof stimmte dem Mieter nicht zu. Laut seinem Urteil reichen die Argumente des Mieters nicht aus, um die Betriebskostenabrechnung anzugreifen (Az. VIII ZR 268/10). Die Einschätzung des Gerichts weiter: Die gesonderte Aufteilung in warme und kalte Betriebskosten laufe auf ein „Nullsummenspiel“ hinaus. Mieter müssten dadurch nicht weniger zahlen. Auch die Nachvollziehbarkeit werde nicht beeinträchtigt.

Betriebskostenabrechnung muss Verordnung entsprechen

Im Urteilsfall entsprach die Heizkostenabrechnung allen Anforderungen der Heizkostenverordnung. Als Vermieter sind Sie nicht verpflichtet, Mietern diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern. Es ist Sache des Mieters, sich mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertraut zu machen.

Weitere Regeln bei der Betriebskostenabrechnung

Die Frist: Nach dem im § 556 Abs. 3 BGB geregelten  Mietrecht muss ein Vermieter die Vorauszahlungen für Betriebskosten jährlich abrechnen. Die Betriebskostenabrechnung nzss der Vermieter seinem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen.

Die Verantwortung liegt beim Vermieter. Er muss gewährleisten, dass die Betriebskostenabrechnung den Mieter innerhalb der Frist erreicht. Ist das nicht der Fall, muss eine Ersatzabrechnung folgen.  Andernfalls entfällt ein möglicher Nachzahlungsanspruch.  Die fristgerechte Zustellung muss der Vermieter beweisen können.(Landgericht Dresden, Az. 4 S 403/03).

Übrigens: Enthält die Abrechnung inhaltliche Fehler, wird dadurch nicht die Einhaltung der Frist gefährdet. Solange die Abrechnung formell richtig innerhalb der 12 Monate verschickt wird, sind Sie auf der sicheren Seite.

Inhaltliche und Formelle Fehler bei der Betriebskostenabrechnung

Ein Inhaltlicher Fehler in der Betriebskostenabrechnung kann zum Beispiel vorliegen, wenn der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten abweicht. In diesem Beispiel liegt zwar ein inhaltlicher Fehler vor,  aber kein formeller Mangel.

Hier gibt es nur eine Tücke für Sie als Vermieter: Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der einjährigen Abrechnungsfrist ausgeschlossen. Die einzige Ausnahme: Sie haben als Vermieter  den Fehler nicht selbst zu vertreten (Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 115/04).

Bildquelle: © Aamon – Fotolia.com

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