Auch Vermieter können auf Treu und Glauben bauen

Auch Vermieter können auf den Rechtsgrundsatz "Treu und Glauben" bauen

Auch Vermieter können auf den Rechtsgrundsatz „Treu und Glauben“ bauen

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“Wirtschaft-vertraulich”:

Liebe Leser,

sicher ist Ihnen in Rechtsfragen schon mal der Satz „nach Treu und Glauben“ untergekommen. Dahinter verbirgt sich einer der wichtigsten Rechtsgrundsätze unseres Rechtssystems. Denn damit wird das Verhalten eines redlich und anständig handelnden Menschen bezeichnet. Was in der Praxis beispielsweise bedeutet, dass kein Rechtsmissbrauch betrieben werden darf.

Treu und Glauben finden Sie als Grundsatz in vielen Rechtsgeschäften. Dazu zählen unter anderem Schuldverhältnisse, aber auch andere Vertragsverhältnisse. Auch Mietverhältnisse folgen in vielen Punkten dem Grundsatz nach Treu und Glauben. Deshalb kann sich auch ein Vermieter u. a. bei Auslegung einer Kündigung auf Treu und Glauben berufen.

Dies war auch schon Gegenstand eines Falls vor dem Bundesgerichtshof. Dabei ging es um folgende Situation: Eine Mieterin war gestorben. Ihre beiden Töchter, die zu gleichen Teilen Erben waren, wollten entsprechend den gesetzlichen Möglichkeiten die Wohnung übernehmen. Allerdings ist es Vermietern in solch einer Situation auch gestattet, binnen einer einzuhaltenden Monatsfrist den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen.

 

Frage nach der Wirksamkeit einer Kündigung

Im vorliegenden Fall hatte das die Vermieterin getan. Denn sie wiedersprach der Begründung der Schwestern, dass diese bereits im Haushalt der Mutter gewohnt hätten. Deshalb machte sie von einem außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch.

Dabei hatte sie die Kündigung nur an die Anschrift einer der Töchter gerichtet. Um sich aber abzusichern, hatte sie vorab einen handschriftlichen Vermerk auf dem Kündigungsschreiben gemacht. Dieser lautete „Am 29.02.12 erhalten. Diese Kündigung wird umgehend an die Schwester, Carolin S., weitergeleitet.“ Dies sollte die empfangene Tochter unterschreiben, was diese auch tat.

Allerdings wurde die Wohnung dennoch weitergenutzt und nach weiteren Kündigungen und einer vergeblichen Räumungsklage landete die Sache vor dem Landgericht Berlin. Dort wurde allerdings von den Richtern bestritten, dass die Vermieterin wirksam gekündigt hatte, weil sie die Kündigung nur an eine der Töchter geschickt hatte.

 

Treu und Glauben bleibt auch Grundlage bei Vermietungen

Im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof war der Grundtenor dann ein anderer. Denn die Bundesrichter urteilten, dass die erfolgte Kündigung nach Treu und Glauben auszulegen sei (Az. VIII ZR 25/14). In diesem Fall sei es offensichtlich gewesen, dass die Vermieterin beiden Töchtern kündigen wollte.

Hinzu kam: Der Erklärungsgehalt des Weiterleitungszusatzes musste einem redlichen Erklärungsempfänger klar sein. Deshalb sind Erklärungsempfänger auch dazu verpflichtet zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat.

Wie die Sache am Ende entschieden wird, bleibt allerdings abzuwarten, da die endgültige Entscheidung wieder an das Berufungsgericht zurückgegeben wurde. Wobei die Bundesrichter vor allem die Klärung anmahnen, welche Kriterien für Kinder gelten, die nach dem Tod der Eltern in ein Mietverhältnis eintreten wollen.

Für Sie bleibt das Fazit: Das Rechtsprinzip Treu und Glauben kann grundsätzlich vieles rechtlich „heilen“, wenn trotz möglicher Formalfehler Ihre Absicht klar zu erkennen ist. Allerdings kann der Nachweis mitunter ein schwieriges Unterfangen sein. Deshalb: Legen Sie bei allen Rechtsgeschäften größten Wert auf eine durchgängige Dokumentation.

Mit besten Grüßen

Ihr Redaktionsteam „Wirtschaft-Vertraulich“, aus der Redaktion des Deutschen Wirtschaftsbriefs

Bildnachweis: Gevestor

 

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