Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?`

In zwei vorangegangenen Artikeln habe ich bereits eine Reihe von Gebäudeteilen und Anlagen in der Frage Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum klassifizierten können. Bitte lesen Sie hierzu nach:

Der abschließende Artikel beginnt mit der Frage, wozu eine zentrale Heizungsanlage und deren Abzweigungen in den einzelnen Wohnungen gerechnet werden muss.

 

Heizungsanlage, Heizkörper, Thermostate und zugehörige Anlagen

Eine zentrale Heizungsanlage wird als zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehörend angesehen. Das umfasst regelmäßig den Heizungsraum, den Kessel, Brenner und eventuell den nötigen Öl- oder Gastank.

Unterschiedlich wird dagegen die Frage beurteilt, ob Heizungskörper und Zuleitungen in im Sondereigentum stehenden Wohnungen ebenfalls Gemeinschaftseigentum sind oder nicht.

Während die einen auch in diesen Anlagen Gemeinschaftseigentum erkennen, wird in anderen Rechtsauffassungen die Heizungen in den Wohnung als sondereigentumsfähig beurteilt.

Dabei wird darauf abgestellt, dass dies dann zutrifft, wenn durch eine individuelle Veränderung der Heizkörper keine generelle Beeinträchtigung der gesamten Anlage erfolgt.

Diesem Streit in der Rechtswissenschaft hat der Bundesgerichtshof einen gewissen Riegel vorgeschoben.

Denn die Richter erklärten, dass Heizkörper und dazugehörige Leitungen in der Teilungserklärung oder anderen Vereinbarungen als Sondereigentum deklariert werden können. In diesem Fall würde dieser Status auch auf die Thermostate zutreffen. Der BGH lässt also den Eigentümern die Wahl.

 

Markisen und Rollläden

Beide Bauteile werden als gestalterisches Element der Fassade als Gemeinschaftseigentum angesehen. Besonderheit: Innenliegende Zugvorrichtungen und Gurte bei Rollläden gelten als Sondereigentum.

 

Speicherräume

Grundsätzlich werden Speicherräume als Gemeinschaftseigentum angesehen. Allerdings hat die Eigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung die Möglichkeit, Speicherräume ganz oder teilweise zu Sondereigentum zu erklären. Ist dies nicht gewünscht, können auch Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.

 

Tragende Mauern

Tragende Mauern sind als konstruktives Element des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum.

 

Nicht-tragende Mauern

Deren Klassifizierung als Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum hängt von deren Standort ab. Innerhalb des Sondereigentums – regelmäßig also die Wohnung – sind auch die nichttragenden Mauern Sondereigentum.

Als Trennwand zwischen zwei Sondereigentums-Einheiten kommt es auf explizierte Vereinbarungen an. Üblicherweise wird ein Mit-Sondereigentum vereinbart. Im Bereich des Gemeinschaftseigentums sind nicht-tragende Wände ebenfalls Gemeinschaftseigentum.

 

Treppe und Treppenhaus

Treppen sind als konstruktive Bestandteile des Hauses natürlich Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch für das Treppenhaus insgesamt. Hierbei kann auch für einzelne Teile des Treppenhauses kein Mit-Sondereigentum eingeräumt werden.

Sollte es im Treppenhaus einen fest verlegten Belag geben – beispielsweise Teppichboden – ist auch dieser Gemeinschaftseigentum.

 

Wohnungsabschlusstüren

Bei Wohnungsabschlusstüren zählen die Einfassung, Außen-Klinke und Beschläge zum Gemeinschaftseigentum. Der Innenanstrich und etwaige Klinken sind dann Sondereigentum.

Damit beschließe ich mein kleines Lexikon zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Hier noch einmal die Verknüpfungen zu den ersten beiden Folgen.

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.liemen.de“

Bildnachweis: Gevestor
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