Balkone & Co. – Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Was zum Gemeinschaftseigentum zählt

Als Besitzer einer Eigentumswohnung verfügen Sie entweder über Sondereigentum oder über einen Anteil am Gemeinschaftseigentum. Festgelegt ist dies in der Teilungserklärung, die auch Bestandteil des Grundbucheintrages ist.

Dabei sind die Abgrenzungen zwischen beiden Eigentumsarten nicht immer klar. Im zweiten Teil unserer Artikelserie geht es anfänglich um die Einstufung von Balkonen.

 

Balkone, Geländer und Trennmauern:

Balkone können grundsätzlich dem Sondereigentum zugeordnet werden. Dies muss nicht einmal zwingend in der Teilungserklärung stehen. Allerdings gelten nicht alle Bestandteile eines Balkons als sondereigentumsfähig.

Geht es um die konstruktiven und der Sicherheit dienenden Bauelemente, sind diese zwingend Gemeinschaftseigentum. Dabei kann man im Wesentlichen unterscheiden:

Als Sondereigentum können gelten:

  • der generelle Balkonraum
  • der Bodenbelag
  • der Innenanstrich der Balkontür
  • Innenputz oder Anstrich der Balkoninnenseite

Als Gemeinschaftseigentum geltend zwingend folgende Bestandteile:

  • Bodenplatte
  • Balkonbrüstung (auch Geländer oder Gitter)
  • Balkontür
  • Balkonfenster
  • Balkondecke
  • Balkontrennmauer
  • Balkonstützen

 

Briefkastenanlage, Klingel-, Sprechanlage

Die Briefkastenanlage gilt als Gemeinschaftseigentum. Dies erstreckt sich bis zur Briefeinwurfanlage an der Wohnungstür.

Bei Klingelanlagen gilt ähnliches. Allerdings gilt diese Einordnung nur bis zur Abzweigung in die einzelne Wohneinheit beziehungsweise Sondereigentum.

Konkret bedeutet dies: Eine Gegensprechanlage ist – soweit sie sich innerhalb der Wohnung befindet – Sondereigentum. Die Eigentümer können in der Teilungserklärung allerdings auch etwas anderes regeln.

 

Dach

Das Dach gehört als konstruktiver Bestandteil eines Gebäudes zum gemeinschaftlichen Eigentum. Das gilt auch für den Dachbelag – egal, ob Ziegel, Bitumen oder anderes. Der Dachbelag ist zwingend Gemeinschaftseigentum. Dies trifft auch auf Abdichtungen zu.

 

Dachterrasse

Bei Dachterrassen gelten analoge Einordnungen wie bei Balkonen. So können nur der Terrassenraum als solcher und ein individueller Bodenbelag als Sondereigentum beschlossen werden. Alle anderen konstruktiven Bauteile – von der Bodenplatte über Brüstung bis zur Isolierschicht – sind Gemeinschaftseigentum.

 

Fenster, Dachfenster

Bei Fenstern sieht die Rechtsprechung eine zwingende Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum vor. Fenster – auch Dachfenster – werden als konstruktive Bauteile eines Gebäudes definiert.

Deshalb wird auch nicht – wie in anderen Fällen durchaus möglich – in Außen- und Innenseite unterschieden. Somit sind eventuelle Regelungen in Teilungserklärungen, dass Fenster zum Sondereigentum gehören, als nichtig zu werten.

Allerdings: Die Eigentümergemeinschaft hat in der Gemeinschaftsordnung das Recht, die Kosten der Instandhaltung dem jeweiligen Wohnungseigentümer aufzuerlegen.

 

Dielen, Flure

Eingänge zu Haus und Keller, Flure, Treppenhäuser und Zugänge zu gemeinschaftlich genutzten Räumen sind als Gemeinschaftseigentum zu werten. Einzig für den Fall, dass ein Gemeinschaftsraum nicht regelmäßig von den Eigentümern genutzt wird, kann eine Zugangsdiele als Sondereigentum erklärt werden. Doch das dürfte eine seltene Ausnahme sein.

 

Garten

Wie schon im ersten Artikel zum Thema ausgeführt, gehören Grundstücksflächen zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch für Gartenflächen. Allerdings können hier Sondernutzungsrechte eingeräumt werden.

Bitte beachten Sie auch die anderen Artikel zum Thema:

Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum bei Eigentumswohnungen

Mit besten Grüßen

Carsten Müller
Chefredakteur: „Wirtschaft-vertraulich“ und „www.liemen.de“

Bildnachweis: Gevestor
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2 Responses to “Balkone & Co. – Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?”

  1. Moin Herr Müller 🙂

    bei uns (Terrassenhaus!!! jede Ebene mit separatem Eingang!!! und eigener Heizung!!!, baurechtlich gesehen also jede Ebene ein Reihenhaus?) ist in der Ebene 3 lt. VW das Terrassen/Dach komplett zu sanieren (60.000 Euro).
    In der bei uns (noch) gültigen Teilungserklärung von 1973 steht „Die Dächer der einzelnen Appartements gehören zum Sondereigentum.“
    In sofern müssten die Appartementbewohner die Sanierung des (ihres) Daches, also das der 3. Ebene bezahlen.
    Nach dem WEG (Gesetz) sind Dächer aber Gemeinschafteigentum.
    Frage: wonach richtet sich die Kostentragung: (alte) Teilungserklärung (Sondereigentum)? oder WEG (Gemeinschafteigentum)?

    Unsere Teilungserklärung sagt dazu:
    „“In Ergänzung wird festgelegt, dass zum Sondereigentum gehören:
    1 i)
    die Freisitze der 1. Ebene sowie die Terrassen ab der 2. Ebene. Die Dächer der einzelnen Appartements gehören zum Sondereigentum. Das Dach auf der 4. Ebene ist Gemeinschaftseigentum. Eventuelle Dachreparaturen der 4. Ebene werden durch die Eigentümergemeinschaft getragen. Zum Ausgleich beteiligen sich die Eigentümer der Appartements der 4. Ebene anteilig an den Unterhaltungskosten für die gemeinschaftlichen Flure der Ebene 1-3.““

    Mit freundlichen Grüßen
    Michael Köhn

    • Sehr geehrter Herr Köhn,

      vielen Dank für Ihre Anfrage. Da es sich hierbei um eine individuelle, einzelfallabhängige Auskunft handelt, sollten Sie sich diesbezüglich an einen Rechtsanwalt wenden. Dieser kann auf Ihre individuelle Situation eingehen und Sie entsprechend beraten. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir keine individuelle Rechtsberatung durchführen dürfen.

      Mit freundlichen Grüßen
      Carsten Müller