Wer Immobilien besitzt, sollte dieses neue BGH-Urteil kennen

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Erst am Mittwoch hat der Bundesgerichtshof BGH ein neues, brisantes Urteil gefällt. Hier ging es für einen Immobilienbesitzer darum, ob er als Vermieter seinem Mieter kündigen kann, um die Wohnung anderweitig zu nutzen. Er habe Bedarf, in diesem Fall wollte er die Wohnung für einen neuen Hausmeister nutzen und ihm diese Bleibe zur Verfügung stellen.

Das Urteil beschäftigt uns auch im Deutschen Wirtschaftsbrief, den Sie hier einfach kostenfrei selbst herunterladen können. So weit so gut, doch schließlich wollte der Hausmeister die Wohnung gar nicht haben. Eine andere Familie nutzte die nun leerstehende Wohnung. Ein Fall, wie er ähnlich auch in vielen anderen Situationen für Sie vorkommen kann.

Umentscheiden – erlaubt oder nicht?

Der Vermieter hatte sich diesen Trick seiner eigenen Auskunft nach nicht einfach ausgedacht. Vielmehr wollte er die Wohnung dem Hausmeister tatsächlich geben. Dieser habe sich nur umentscheiden. Die Kniebeschwerden verhinderten einen Umzug in den dritten Stock. Dies sei der Grund für die Vermietung an eine andere Familie.

Das Berufungsgericht, vor dem sich die zerstrittenen Parteien schließen trafen, konnte die Begründung akzeptieren. Das scheint lebensnah. Dennoch: Der Bundesgerichtshof wiederum sah die Sache anders und hielt die Ausführungen für „kaum nachvollziehbar“. Damit wird es für den Vermieter in diesem und ähnlichen Fällen schwierig.

Sofern der Eigentümer eine solche Wohnung nicht wie eigentlich angekündigt benötigt, muss er dies dann aber „gut und stimmig“ begründen. Dies ergebe sich aus einer „besonderen Darlegungslast“ (BGH, Az. VIII ZR 44/16). Gelinge dieser Nachweis nicht, dann müsse der Vermieter sich zur Last legen lassen, dass er den Mieter habe täuschen wollen. Im entschiedenen Fall wiederum hat jetzt das Landgericht Koblenz wiederum die Aufgabe, das Urteil endgültig zu finden.

Umwidmung in Büroräume nicht einfach

Ähnlich erging es einer Vermieterin, die ihre Wohnung in einen Büroraum umwidmen wollte. Die Räumungsklage gegen den bisheriger Mieter wird die Rechtssprechung beim BGH nach den bisherigen Andeutungen zurückweisen.

Auch wenn der Ehemann für seine Beratungsfirma mehr Platz benötige und Akten auslagern wolle, sei dies nicht zwingend ein Argument zugunsten des Vermieters. Hier wird gegebenfalls das vorinstanzliche Urteil wieder aufgehoben, wonach die Kündigung berechtigt gewesen sein könnte. Als Vermieter müssen Sie auch in den kommenden Jahren mit weitergehenden Maßnahmen und Regelungen zugunsten von Mietern rechnen.

Mit den besten Grüßen Ihr

Janne Jörg Kipp

Chefredakteur „Wirtschaft-Vertraulich“

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