45 % mehr Geld mit einer einzigen Entscheidung

© PANORAMO.de / Fotolia.com

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Wenn Sie in Hamburg oder Berlin wohnen, dann sollten Sie beizeiten eine Immobilie besitzen beziehungsweise Eigentum erwerben. Jetzt liegen Zahlen vor, die Ihnen eine Rendite von 45 % und mehr gegenüber Mietern versprechen. Die Studie, kürzlich zitiert in der „Welt“, zeigt auch für andere Großstädte wie etwa München Mehrrenditen in Höhe von 30% oder mehr.

Dabei verschweigen die Daten noch einen wichtigen Umstand, den Sie gleichfalls kennen sollten. Umgekehrt bewertet die Zeitung selbst die Studie falsch.

 Gewinne durch gesparte Miete

Letztlich beruhen die Gewinne auf den gesparten Mieten. Die Selbstnutzerkosten sind nach diesen Zahlen pro Quadratmeter in Berlin mit etwa knapp 6 Euro pro Quadratmeter günstiger als die Mietkosten mit 8 Euro pro Quadratmeter. In Frankfurt zahlen Sie als Mieter demnach annähernd 11 Euro pro Quadratmeter, während Selbstnutzer noch nicht einmal 8 Euro zahlen müssen.

Daraus errechnen sich die Renditen für Selbstnutzer. Die Zeitung nun behauptet, die Rechnung sei falsch. Schließlich müssten Sie als Eigentümer nicht nur die hier zugrunde gelegten Kosten wie Zinsen oder Instandhaltungskosten berechnen, sondern auch die Tilgung.

Das ist ersichtlich falsch. Sobald Sie Immobilien kaufen, haben Sie damit buchhalterisch die Verfügung über Sachvermögen. Sie dürfen im rechtlichen Rahmen tun und lassen, was Sie wollen. Auf der anderen Seite entstehen dafür im besten Fall wertgleiche Verbindlichkeiten. Zunächst verlieren und gewinnen Sie (bis auf die Kauf-Nebenkosten) nichts.

Netto denken

Wenn Sie tilgen, beispielsweise 1.000 Euro im Monat, dann verlieren Sie 1.000 Euro Ihres Guthabens auf der Bank. Gleichzeitig sinken die Verbindlichkeiten um genau diesen Betrag, denn die Zinsen sind ja bereits in der oben genannten Rechnung als Selbstnutzungskosten enthalten.

Auch dies ist faktisch ein Geschäft, bei dem Sie nichts gewinnen oder verlieren – bis auf den Umstand, dass die Zinsen bei Sondertilgungen sogar schneller fallen als gedacht. Deshalb haben Sie beim Tilgen keine Kosten in dem Sinn, dass Ihre gesamte Vermögensbilanz schlechter ausfiele. Die Zeitung rechnet also falsch.

Zusätzlich denken auch die Analysten der Studie „falsch“. Die Rendite, die Sie oben bereits nachlesen konnten, ist tatsächlich noch größer. Denn Mieten müssen Sie in aller Regel aus dem bereits versteuerten Einkommen finanzieren. Die gesparten Mieten sind also Nettogewinne. Wer aber Geld in anderen Verwendungen anlegt, muss die „Gewinne“ meist noch versteuern. Aus einem Sparvorteil von 40 % kann unter Berücksichtigung dessen, was Sie üblicherweise für solche Nettogewinne benötigen, ein Vorteil von mehr als 50 % (vor Steuern) werden. Der Deutsche Wirtschaftsbrief hat in den kommenden Ausgaben, die Sie direkt herunterladen können, weitere Hinweise für den Immobilienerwerb für Sie parat.

Mit den besten Grüßen
Ihr

Janne Jörg Kipp

Chefredakteur „Wirtschaft-Vertraulich“

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